PTZ et dispositif Jeanbrun : ce qui change pour les investisseurs en 2027
En 2027, le PTZ et le dispositif Jeanbrun restent en vigueur. Conditions, taux d'amortissement, plafonds et annonces du projet de loi de finances 2027, avec le point pour Orléans Métropole.
Ce qu'il faut retenir
En 2027, le PTZ et le dispositif Jeanbrun restent en vigueur : le premier est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027, le second s'applique aux acquisitions jusqu'au 31 décembre 2028. Le projet de loi de finances 2027 annonce une prolongation du PTZ au-delà de 2027 et un nouveau PTZ Parentalité, mais ces mesures ne sont pas encore votées. Le dispositif Jeanbrun n'est pas concerné par ce projet de budget.
Une précision utile : le PTZ s'adresse aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale, pas aux investisseurs locatifs. Le dispositif Jeanbrun, lui, concerne les investisseurs. Cet article fait le point sur les deux, pour savoir lequel correspond à votre projet à Orléans.
Le PTZ en 2027 : pour qui, pour quel logement
Le prêt à taux zéro est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. Il est réservé aux primo-accédants (personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis deux ans) qui occupent le logement en résidence principale. Depuis avril 2025, il finance les logements neufs sur tout le territoire, appartements en immeuble collectif comme maisons individuelles. Il doit être complété par un prêt principal.
À Orléans, classée en zone B1, le plafond de revenu fiscal de référence est de 34 500 € pour une personne seule. Il augmente avec la taille du foyer.
| Tranche de revenus | Appartement neuf | Maison neuve | Différé puis remboursement |
|---|---|---|---|
| 1 | 50 % | 30 % | 10 ans puis 15 ans |
| 2 | 40 % | 20 % | 8 ans puis 12 ans |
| 3 | 40 % | 20 % | 2 ans puis 13 ans |
| 4 | 20 % | 10 % | 0 an puis 10 ans |
Les pourcentages indiquent la part du coût de l'opération financée par le PTZ, dans la limite d'un plafond. Ils sont à confirmer lors de la simulation avec votre banque.
Côté évolutions, le projet de loi de finances 2027 annonce une prolongation du PTZ après 2027. Il annonce aussi un PTZ Parentalité, jusqu'à 180 000 €, accessible de la grossesse jusqu'aux 3 ans de l'enfant et cumulable avec le PTZ classique. Ces mesures étaient annoncées mais non votées au 22 septembre 2026.
Le dispositif Jeanbrun : l'amortissement pour les bailleurs privés
Créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi du 19 février 2026), le dispositif Jeanbrun permet à un particulier qui loue un logement nu de déduire un amortissement de ses revenus fonciers. Il s'applique depuis le 21 février 2026 aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028, avec un engagement de location de neuf ans.
| Niveau de loyer | Taux annuel dans le neuf | Taux annuel dans l'ancien rénové |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Social | 4,5 % | 3,5 % |
| Très social | 5,5 % | 4 % |
La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond passe à 10 000 € si au moins la moitié des revenus locatifs relève de la location sociale, et à 12 000 € pour la location très sociale.
Pour en bénéficier, le logement doit être situé dans un immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues à ce jour), loué nu comme résidence principale du locataire, avec des plafonds de loyers et de ressources à respecter. Dans l'ancien, des travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix d'acquisition sont exigés.
Ce que cela change pour un investisseur à Orléans Métropole
Pour un investisseur, 2027 est une année de stabilité plutôt que de rupture : le cadre Jeanbrun ne change pas et reste ouvert jusqu'à fin 2028. Acheter en 2027 laisse donc le temps de comparer les programmes sans urgence réglementaire.
Orléans est classée en zone B1, ce qui fixe les plafonds de loyers à respecter pour bénéficier du dispositif. Ces plafonds sont réévalués régulièrement : vérifiez les valeurs en vigueur au moment de votre acquisition. La ville bénéficie d'une demande locative soutenue, portée notamment par la population étudiante et par les emplois locaux.
Pour un projet de résidence principale, c'est le PTZ qui mérite d'être simulé, en tenant compte de votre tranche de revenus et du type de logement. Pour un projet locatif, l'amortissement Jeanbrun se compare à d'autres régimes, comme le LMNP, selon votre fiscalité personnelle.
Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal. Faites valider votre situation par un conseiller et par votre expert-comptable avant de vous engager.
Questions fréquentes
Un investisseur peut-il utiliser le PTZ ? Non. Le PTZ finance uniquement l'achat d'une résidence principale par un primo-accédant.
Le dispositif Jeanbrun change-t-il en 2027 ? Aucune modification n'est annoncée dans le projet de loi de finances 2027. Le dispositif s'applique aux acquisitions jusqu'au 31 décembre 2028.
Le PTZ existe-t-il encore après 2027 ? Il est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. Le gouvernement a annoncé vouloir le prolonger, mais cette mesure n'était pas votée au 22 septembre 2026.
Peut-on utiliser le dispositif Jeanbrun avec une maison ? Pas à ce jour : seuls les logements en immeuble collectif sont concernés.
Conclusion
PTZ pour habiter, Jeanbrun pour louer : les deux dispositifs restent disponibles en 2027. Notre équipe vous aide à simuler votre projet et à identifier les programmes neufs adaptés à Orléans Métropole.
Sources
Pages consultées le 1er octobre 2026 : Dispositif Jeanbrun – Compta-Online, PTZ 2026 – Interconstruction, PLF 2027 – Medicis Patrimoine, Loi Jeanbrun à Orléans.